Первый новостной портал России Последние новости в России и мире за 24 часа
Инвесторы продолжают скупать недвижимость, толкая цены всё выше, а правительство боится лопнуть пузырь, от роста которого так сильно зависит экономика и благосостояние населения.
На фото: виллы в Шанхае (Getty Images)
Специалисты уже неоднократно пророчили разрыв пузыря на рынке жилья Китая, но ни кризисы в экономике, ни даже пандемия коронавируса в 2020 не остановили бурный рост инвестиций. Совокупная себестоимость жилья в Китае и площадей на балансах девелоперов, по оценке Goldman Sachs, в 2019 году достигнула отметки в $52 трлн, что вдвое больше, чем объем рынка жилища в США и даже больше, чем объём американского рынка облигаций.
Жёсткие карантинные квоты в Китае, конечно, оставили своё след, однако с их снятием покупатели бросились в погоню за жильём, которое продолжает дорожать в цене и привлекать инвесторов. Так, в марте 288 апартаментов в новеньком проекте в Шеньчжене были проданы онлайн менее чем за 8 минут. Буквально через несколько дней схожая участь постигла 400 квартир в новеньком жилищном комплексе в Сучжоу. В Шанхае в апреле вторичные продажи апартаментов, по отдельным оценкам, приблизились к рекордным максимумам.
«У меня чуть хватало времени на обед по выходным в марте», — говорит Жао Венхао из Шанхая, разведчик одного из крупнейших агентств недвижимости в Китае Lianjia. По его словам, многие клиенты были обеспокоены риском ослабления курса юаня, и эти ужасы способствовали притоку капитала на рынок.
Бурный спрос продолжает толкать цены всё выше — в городках Китая стоимость жилья (Жильё — традиционное сооружение (постройка) или природное укрытие, приспособленное для обитания человека (семьи, нескольких семей) и некоторых животных) в июне выросла на 4.9% г/г, при этом инвестиции в первом полугодии подросли на 1.9% с начала года, несмотря на заметное падение продаж в разгар пандемии в феврале.
Многие ведущие экономисты отмечают, что происходящее в Китае очень сильно напоминает им жилищный бум в США в 2000-х годах, но если на американском рынке инвестиции на пике составляли $900 млрд в год, то в Китае за 12 месяцев, окончившихся в июне, объём вложений достиг впечатляющих $1.4 трлн.
С одной стороны, рост рынка жилища является хорошей новостью для экономики, ощутившей на себе удар пандемии, с другой — его темпы дают повод для беспокойства. Правительство не один раз предпринимало попытки взять контроль над ростом цен. В 2017 году президент КНР Си Цзиньпин гласил, что «дома строят, чтобы в них жить, а не для спекуляций». Однако до значительных действий, которые бы могли резко подорвать приток вкладывательных средств, столь значимых для рынка, дело не доходило, и у населения появилось ощущение того, что власти бояться последствий борьбы с растущим пузырём.
«Рынок (совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами) жилища взял в заложники китайскую экономику, так что правительство не осмелится провоцировать падение цен, даже если это самый действенный способ спустить пузырь», — говорит Чен Жию, планирующий покупку недвижимости в Шеньчжене. «Нужно следовать за деньгами», — отмечает он.
«Спекулятивный спрос растёт, просто потому что люди рассматривают жилье, как более надежный актив, чем рынок спецакций или зарубежные активы», — отмечает профессор экономики и эксперт по финансам китайских домохозяйств Техасского института A&M Ган Ли. «В виду пандемии они потребляют меньше, а сберегают больше. Так что у них в действительности есть больше денежных средств для инвестиций. Это грозит еще большей проблемой на рынке жилья».
Проблема, вправду, есть: около 21% жилья, по данным China Household Finance Survey, в городках Китая не используется. Среди семей, которые владеют двумя помещениями левел вакантности жилья составил 39.4%, а среди тех, кто является собственником 3 и более, он достигнул 48.2%. Доходность от сдачи жилья в аренду в крупных городах составляет мение 2%, так что инвесторы в большей степени ориентируются на рост/сохранение себестоимости активов.
«Вам приходиться инвестировать деньги куда-нибудь, или же они будут лишь обесцениваться», — гласит Шэннон Би, отмечая, что пандемия заставила её ускорить принятие решение о покупке второго жилища в Шеньчжене.
Исследование China Household Finance Survey в Чэнду показало, что опаски властей относительно спекулятивной составляющей на рынке вполне оправданы: в то время как спрос со стороны покупателей собственной первой недвижимости в условиях пандемии ослаб, он вырос со стороны людей, которые уже обладают несколькими объектами.
Нежелание Китая бороться с пузырём на рынке жилища отчасти объясняет высокий уровень закредитованности населения: в первом квартале совокупный объём обязанностей домохозяйств по ипотеке, потребительским кредитам и иным долгам достиг рекордных 57.7% от ВВП. Прирост показателя стал наибольшим с 2010 года, а, по данным Банка международных расчётов Китай за декаду, завершившуюся в 2019 году, обеспечил около 57% от $11.6 трлн новейших долгов домохозяйств, тогда как вклад США составил лишь 19%.
Однако данный же фактор не предвещает ничего хорошего в будущем: долговая нагрузка на население вырастает, а рост цен делает желанное жилье всё менее доступным. В ряде городов Китая себестоимость жилья уже сравнима с самыми дорогими зонами мира. Так, в Тяньзине, городке к юго-востоку от Пекина с населением в 15 млн человек, апартаменты в престижных районах продают по $9000 за квадратный метр — приблизительно столько же покупателям придется выложить за недвижимость в некоторых наиболее дорогих районах Лондона, при том, что в Англии располагаемые доходы населения в семь раз выше, чем в Тяньзине.
Финансовое положение населения и, соответственно, политическая стабильность в Китая весьма сильно зависят от ситуации на рынке жилья. По данным China Guangfa Bank и Юго-Западного института финансов и экономики, в общей сложности 78% всего благосостояния китайцев зависит от недвижимости против 35% в США, где население больше вносит в акции и фонды. От рынка также существенно зависят регионы и местные органы власти — в 2019 году поступления от налогов разработчиков, продажи земли и сопутсвующих налогов составили 52.9% от их доходов.
Wall Street Journal.
