Налоговая командует: «Всем выйти из тени!»

Расчеты под контролем налоговой, комиссии для съемщиков и штрафы уклонистам-арендодателям

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это именуют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым юридическим лицом. Ну да хорошо. Расскажем о тех изменениях, которые касаются как тех кто сдаёт, так и тех, кто снимает квартиры.

Часто собственники избегают оформления контракта при сдаче квартиры и уплаты налога обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований, поскольку считают их лишними тратами. Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пожилых людей, ни для многодетных семей. Договор контракт — соглашение между собой двух или более сторон (субъектов) по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений аренды может быть и устным, но собственник все равно обязан платить налог. Эта обязанность появляется у него в тот момент, когда он получает деньги. Именно этот факт — факт передачи денежных средств — налоговые органы и доказывают в суде. Сам факт проживания им доказывать не нужно.

«Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и еще 3500 ₽ получать от съемщиков на оплату коммунальных услуг, без учета льгот в месяц налоги за квартиру будут равны: 38 500 × 13% + 872 / 12 = 5079 ₽, а в год — практически двойному размеру месячного дохода, 60 948 ₽», — поясняет эксперт.

Платить полные 13% жаль. Но можно снизить налоговые платежи. Для этого можно зарегистрировать статус ИП или стать самозанятым. Но для ИП есть и неотклонимые взносы за себя. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообщем нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце года. В 2024 году внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима) это составляет 49 500 ₽. Если доход превзойдет 300 000 ₽ с начала года. Это плюс 1% от суммы Сумма (математика) — общее количество, результат сложения со знаком ( + , − ) {displaystyle (+,-)} , например: Денежная сумма, сумма оплаты Векторная сумма Сумма идеалов Контрольная сумма Суммарный алфавит, принятый в СССР Суммарный коэффициент рождаемости Сумма — жанр научного или дидактического сочинения, например: Сумма теологии Сумма технологии «Сумма» — российский холдинг дохода, которая превышает 300 000 ₽ за год. Но есть ещё метод легально зарабатывать на аренде.

«Сдавать квартиру в аренду можно на патенте. Это налоговый режим, на котором ИП платит фиксированную сумму налогов за год и освобождается от других налогов. Патент — это те же 6%, но от потенциально вероятного дохода. Теперь посчитаем, сколько ИП заплатит при такой схеме. Обязательные взносы в 2024 году — 49 500 ₽. Если доход денежные средства или материальные ценности, полученные государством, физическим или юридическим лицами в результате какой-либо деятельности за определённый период времени ИП превзойдет 300 000 ₽ с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс 1% от суммы потенциального дохода, которая превосходит 300 000 ₽ в год. Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеются полномочия на распоряжение, владение и пользование объектом собственности — ИП с патентом — будет платить 90 588 ₽ за год», — объясняет специалист.

Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть max 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой распорядок налогообложения, который был у него раньше. Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — данный режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.

«Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 13 860 ₽ + 872 ₽ = 14 732 ₽», — комментирует эксперт.

А что будет, если продолжать сдавать квартиру «в чёрную»? Может нечего ужасного?

«Если налоговая узнает, что кто-то сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только лишь от сдачи многозначный термин квартиры в аренду. Откуда берется эта сумма в 577 000 ₽? В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если исходить из данной суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, то получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽, доход с которого выходит такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽», — поясняет специалист.

В общем же, если об уклонении от налогов выяснят, то неприятностей можно заполучить много и они серьёзные. Вот список наказаний за неуплату налогов:

— Взыскание неуплаченной суммы налога.
— Пени за несвоевременную уплату налога. Размер пени определяется по формуле: Неуплаченная сумма налога × 1/300 сверхключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки.
— Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за абсолютно каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽.
— Штраф узаконенное наказание за правонарушение за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽.
— Штраф за правонарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%.
— Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превосходит 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до 6 месяцев внесистемная единица измерения времени, связанная с обращением Луны вокруг Земли, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до 3-х лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.

К тому же, с середины 2024 года в РФ начала действовать система учёта сдачи в аренду жилых объектов. Расчеты под контролем налоговой, комиссии для съемщиков и штрафы уклонистам-арендодателям. Владельцы арендной недвижимости обязаны внести свои квартиры и дома в единый перечень арендного жилья, иначе сдача их в аренду будет незаконной. Со всеми вытекающими из этого последствиями. Все лица, сдающие недвижимость, сейчас обязаны оформить налоговый статус как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Те, кто не захочет регистрироваться или платить налоги, столкнутся с довольно серьезными штрафами.

Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Если коротко:

— Для защиты от претензий соседей и УК, что в квартире незаконно живут посторонние люди. Жильцы могут честно и открыто гласить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
— Контракт дисциплинирует жильцов русская фамилия. В нем зафиксированы их личные и паспортные данные — понятно, к кому предъявлять претензии, если что-то пойдет не так. Вписано обязательство содержать квартиру в порядке, оплачивать свое проживание в ней, обеспечивать сохранность имущества и заранее предупреждать о намерении съехать. Дополнительно можно предусмотреть штрафы за порчу имущества, потерю ключей или задержку оплаты.
— С контрактом можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из собственного кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
— Можно получать платежи по безналичному расчету и не опасаться, что квартиранты съедут и потом подадут иск о взыскании денег назад. Это возможно, ведь договора нет, а значит, не было и обязанности платить. Денежные средства придется вернуть как неосновательное обогащение.
— Нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую.
— Нет налоговых поверок со штрафами и судебной волокитой.
— Можно не бояться, что привлекут к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. Санкция по данной статье — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года нужно 2 700 000 ₽. Это больше 577 000 ₽ за месяц. В остальных случаях нарушитель просто уплатит налог, а еще пени и штраф — 20% от скрытой суммы.
— Если человек сдает жильё жильё — традиционное сооружение (постройка) или природное укрытие, приспособленное для обитания человека и некоторых животных и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность.
Сегодня становится увлекательным пункт выгоды сдачи квартиры легально «нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую». У налоговых органов есть несколько источников инфо:
— Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать извещение о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
— Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках 2-ух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только обосновать.
— Риэлторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты выдача денег по какому-нибудь обязательству; передача имущества от должника к кредитору по исполнению обязательства; расчёт за купленный товар или полученную услугу посредством обмена соответствующего количества денег на товар налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сравнении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
— Большие организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках поверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику.
— Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших съемщиков. Например, в 2015 в Приморском крае в налоговую поступили 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от обитателей, УК и ТСЖ, 26 из них подтвердились.

Верховный суд разрешил производить доначисление налогов на основании показаний свидетелей.

«А это означает, что если квартиранты заявят о том, что снимали жильё без официального договора, а соседи подтвердят то, что квартира один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат, в некоторых случаях с отдельным наружным входом (выходом), составляющее отдельную часть дома (многоквартирного) сдаётся долгий срок (а уж такие найдутся всегда), то Верховный суд России признает законным начисление налогов, если налогоплательщик не предоставит документы, дозволяющие точно определить сумму недоимки, с учетом показаний свидетелей», — говорит эксперт.

Отлично ли это для государства? Скорее всего — да. Таким образом, в скором времени на рынке аренды жилья в РФ не останется вне налогового контроля. Хорошо ли это для арендодателей? Наверное, не очень. Ибо есть много тех, кто сдавая недвижимость в аренду незаконно ещё и пользуется льготами на оплату услуг ЖКХ. А если им придётся сдавать легально — они таковых лишатся, ибо их доход уже выйдет на тот спец уровень, после которого льготы не предусмотрены. Хорошо ли это для тех, кто снимает жильё? Наверное, то же не очень. И хотя в таком случае они могут смело добиваться от собственника положенную по закону каждому регистрацию по месту проживания, дополнительные налоговые расходы владельцы квартир, быстрее всего, переложат на арендаторов, увеличив арендную плату.

Поделиться Поделиться ВКонтакте Telegram Whatsapp Однокашники Cсылка