Покупатели квартир испугались инфляции и взвинтили спрос — Недвижимость

Жилище продолжает дорожать, ипотека продолжает дорожать, вообще все продолжает дорожать, поэтому люди догадались, что далее будет только хуже и вновь вернулись на рынок недвижимости вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым в качестве покупателей, которых не отпугнули ни грозные ценники, ни локдаун, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

НОВОСТРОЙКИ: ОСЕННИЙ РЕНЕССАНС

В августе казалось, что без льготной ипотеки рынок погиб, в сентябре появились робкие надежды на его возрождение из пепла, а в октябре все удовлетворенно выдохнули: пришло давно ожидаемое осеннее оживление. Растущие ипотечные ставки и цены покупателей не отпугнули, локдаун лишь немного поторопил. А главным драйвером спроса эксперты назвали страх перед инфляцией и дальнейшим ростом сверхключевой ставки.

Если говорить о ценах количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара, то они растут. По данным «Циан», за месяц цена квадратного метра показала в Москве столица России, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит прирост на 3% – до 292,1 тыс рублей за «квадрат». В Московской области отмечен прирост на уровне 4%, до 147,7 тыс рублей.Инвестиции в недвижимость России установили исторический рекорд

«Столь существенный рост связан не только лишь с индексацией цен, но и вымыванием предложения – активно покупают жилье с меньшей ценой квадратного метра, чтобы сократить бюджет», – пояснили эксперты специалист проводящий экспертизу, то есть приглашённое или нанимаемое лицо для выдачи квалифицированного заключения или суждения по вопросу, рассматриваемому или решаемому другими людьми, менее компетентными в данной области портала.

Но на спросе рост цен не сказался, не спугнул покупателей и локдаун.

За полтора года рынок научился жить в критериях постоянных ограничений, поэтому новый локдаун не привел к паническим настроениям на рынке, отмечает эксперт «Циан. Специалиста» Виктория Кирюхина.

«Форсируют принятие решения о покупке и подписании договора те клиенты, которые завлекают не льготную ипотеку вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества, а кредит на стандартных рыночных условиях. Для них ставка может стать выше уже в ноябре, потому есть смысл зафиксировать текущие цены и ставку по ипотеке, несмотря на локдаун. Большой плюс и в том, что не произошла приостановка строй работ, и покупатели не опасаются переносов сроков ввода», – добавляет она.

Вобщем, некоторые эксперты все же считают, что объявление локдауна теме Локдаун должна быть отдельная статья, а не страница значений притормозило спрос.

«Покупательская активность в сравнении с периодом без ограничений, безусловно, снизилась, также затормозилась скорость принятия решений. Кабинеты продаж на данный момент закрыты, некоторые девелоперы перешли в режим онлайн, показы временно приостановлены, соответственно, и реализации упали», – комментирует ситуацию, сложившуюся в конце октября, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Но в целом с начала осени спрос продолжает расти. Количество зарегистрированных ДДУ в сентябре подросло во всех локациях Московского региона (+24% к августовским показателям), это связано и с сезонностью, и с ростом деловой активности, и с ожиданием предстоящего роста ключевой ставки, а, следовательно, и ипотечных ставок, сообщила генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Депрессивные сценарии по спросу не оправдались, соглашается с сотрудником гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В границах старой Москвы в сентябре спрос вырос относительно летних месяцев и в лотах, и в квадратных метрах на 33%. Покупатели в секторе «комфорт» остаются более активными, чем в бизнес-классе, несмотря на рост стоимости.

«Клиенты понимают, что ипотечные ставки будут повышаться. В близкое время банки планируют поднять ставки на 0,5-1 процентного пункта. ЦБ уже начал повышать главную ставку, и сейчас она составляет 7,5%. Мы полагаем, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую ставку местоположение командующего войсками, его штаб, в более широком смысле — верховное военное управление, в том числе: Ставка Верховного Главнокомандующего — орган высшего полевого управления войсками и местопребывание верховного главнокомандующего Российской империи во время Первой мировой войны – это связано с колоссальными темпами инфляции.

Потому клиенты, которые это осознают, стараются успеть купить по текущим ставкам по ипотеке», – комментирует ситуацию коммерческий гендиректор 3S Group Дмитрий Пичугин.

СКИДКИ? НЕ СЕГОДНЯ!

Летом часть экспертов прогнозировала, что застройщики для сохранения спроса будут предлагать больше скидок. Но осенью эти предсказания не сбылись: скидки есть, но их немного, и они не стали общерыночным трендом.

Что касается скидочных приложений, то они есть, и в принципе никуда не исчезали, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ира Доброхотова. Впрочем, заметного влияния на среднерыночные цены они не оказывают, поскольку, как и ранее, дисконты предоставляются точечно, на наименее ликвидные лоты, добавляет она.Эксперт дал совет, как вернее получить доход от недвижимости

Так как покупательский спрос остается стабильным, девелоперам нет необходимости демпинговать и искусственно его стимулировать, соглашается коммерческий гендиректор Optima Development Дмитрий Голев.

Этого мнения придерживаются большинство опрошенных экспертов: скидки есть, их чуть-чуть, и они предоставляются на непопулярные лоты.

Сейчас рынок в целом вернулся к той модели скидок, что действовала до весны 2020 года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима), считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Однако стратегия несколько изменилась: востребованы не только лишь дисконты (как фиксированные, так и индивидуальные), но и снижение ставки по жилищным займам (благодаря наличию совместных с банками приложений субсидирования), а также ипотека без первоначального взноса. При этом доля проектов со скидками остается на относительно размеренном уровне Уровень — измерительный инструмент прямоугольной формы из пластика, дерева или металла с установленными в нем прозрачными колбами (глазками), заполненными жидкостью с пузырьком воздуха«, – добавляет она.

Стимулирование спроса идет другими способами, например, расширением предложения.

Если в начале и середине года можно было совершенно точно говорить о преобладании спроса над предложением, то сейчас ситуация выравнивается, делится наблюдениями заместитель генерального гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба. Начиная с лета, многие застройщики скорректировали стратегию продаж и начали выводить на рынок более большие объемы.

Ну а «флагманом» стимулирования спроса, по словам абсолютного большинства экспертов, остается ипотека, поточнее совместные программы застройщиков и банков.

ДОРОГАЯ МОЯ ИПОТЕКА

Многолетний драйвер спроса это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени – ипотека – продолжает серьезно оказывать влияние на рынок, хотя уже не в виде одной для всех субсидированной госпрограммы.

Пока что покупателей выручают совместные ипотечные программы банков и застройщиков, полагает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По его словам, пониженная ставка разрешает сократить ежемесячные выплаты по ипотеке, что важно для заемщиков.

«Пока действуют подобного рода ПО, а базовая ставка не достигла психологического барьера 10%, покупатели продолжат брать кредиты. При этом нельзя полностью исключать и другой сценарий, при котором главная ставка продолжит расти, а средний размер базовой ставки приблизится к 10%. Если это произойдет, и реализации жилья остановятся, тогда, возможно, правительство возобновит субсидирование ипотечной ставки за счет госбюджетных средств», – рассуждает он.

Большинство опрошенных экспертов согласны с тезисом, что возобновление ПО льготной ипотеки в том виде, в котором она была востребована в московском регионе, допустимо только при существенном падении спроса на сами новостройки.

Пик ипотечных сделок был пройден в июне, тогда они составляли 69% от общего объема, припоминает Глазунова. По ее словам, в августе ипотечные сделки действия дееспособных граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей сократились на 10%, причем значительней «просел» бизнес-класс. Но в сентябре объемы остались такими же, как в августе – 59% от общего числа. Ипотечные сделки возвратились к объемам декабря 2020 года.

ЗИМА БЛИЗКО

Прогнозы на остаток года утратили безмятежность, ее сменила осторожность, и все почаще опрошенные эксперты употребляют слова «в зависимости от экономической и эпидемической ситуации».

В перспективе, если будет локдаун подольше месяца, можно ожидать всплеск интереса покупателей к подмосковным малоэтажным проектам, полагает управляющий департамента продаж «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева.

Нужно уточнить, что на данный момент специалисты не зафиксировали перетекания спроса из Москвы в область, однако многие из них допустили таковой тренд в будущем, в случае серьезного роста цен.

«Сейчас рынок совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами входит в период наивысшей активности покупателей жилища. Обычно число сделок достигает годового пика в осенние месяцы или в декабре. Это означает, что едва ли до конца текущего года цены снизятся», — прогнозирует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Безусловно, если жесткие ограничения будут до декабря 2021 или совсем до начала Начало — условная точка отсчёта января 2022 года, то с большой долей вероятности это негативно скажется на рынке недвижимости: спрос сократится, зарегистрировать операцию станет невозможно, застройщики будут вынуждены реагировать на спад покупательского интереса, рассуждает Коркка.

«При оптимистичном сценарии в начале ноября 2021 года мы вернемся в обычный ритм жизни: в этом случае до конца года спрос и цены сохранятся на достигнутом уровне с маленькими локальными изменениями как в большую, так и в меньшую стороны. В свою очередь, дальнейшая политика властей по противодействию разгоняющейся инфляции за счет увеличения ключевой ставки приведет к удорожанию как ипотеки, так и кредитов для застройщиков предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости, что не может не сказаться на итоговом прайсе», – добавляет она.

Потому можно сказать, что рынок новостроек надеется на лучшее, готовится к худшему и ни в чем не убежден, но цены предпочитает держать повыше.

ВТОРИЧКА: СЛИШКОМ ТИХИЙ ОМУТ

Вторичный рынок перестал во всем следовать за новостройками. Воцарившееся тут затишье уже называют стагнацией и даже кризисом. Примечательно, что это не кризис низкого спроса: покупатели человек (в т. ч. физическое лицо) или организация (в т. ч. юридическое лицо), осуществляющее оплату деньгами (или иным способом; см. бартер) и являющееся приобретателем товара или услуги достаточно активны, а вот предложения, особенно качественного и востребованного, не хватает.

Объем предложения на вторичном рынке все еще находится на относительно низком уровне: если в сентябре девятый месяц григорианского календаря, один из четырёх григорианских месяцев с тридцатью днями 2020 года в экспозиции находилось 42,6 тыс объектов, то на начало октября 2021 года – менее 39 тысяч, подсчитала главный специалист ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. Минимальный уровень фиксировался в декабре 2020 года на уровне чуток выше 33 тысяч объектов, тогда как нормальным объемом предложения для Москвы считается показатель 50-60 тыс объектов, уточняет она.Эксперт сказала, как защитить недвижимость от продажи без вашего участия

При этом покупательский энтузиазм к вторичной недвижимости нельзя назвать слабым: по данным «Циан», число просмотров объявлений в октябре десятый месяц Григорианского календаря в Москве подросло на 7% относительно сентября и на 11% относительно августа. В Московской области схожая динамика: спрос выше сентябрьского на 5%, относительно августа произошел прирост на 4%. «То есть с началом делового сезона спрос возрастает, однако в годовой динамике спрос ниже на 10%», – комментирует цифры Кирюхина.

А вот цены, по ее данным, стагнируют: на протяжении вообще всего 2021 года стоимость на вторичном рынке Москвы показывает минимальную положительную динамику в границах 1%. По итогам октября прирост в Москве составил 0,9%, за год – 9,1%. Текущая себестоимость квадратного метра – 261,4 тысячи рублей.

В Московской области цена во многом зависит от локации, в среднем по рынку прирост за месяц составил около 2%, что выше, чем в Москве, текущая себестоимость равна 145,1 тысячи рублей за «квадрат».

«Ожидания всплеска осенней активности не оправдались, так как рынок и без того достаточно активный. Темп по сделкам в октябре был примерно таковой же, как в сентябре, то есть высокий», – отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Она также зафиксировала несколько соответствующих для этой осени трендов. По ее словам, оживился спрос на квартиры по переуступке на фоне роста процесс увеличения какого-либо качества со временем цен на новостройки – то есть реализуется спрос на новостройки от физлица, когда на рынок выходят вкладывательные квартиры.

«По классической «вторичке» наблюдается дефицит доступного предложения в некоторых локациях, вплоть до полного отсутствия лотов. Сократились сроки экспозиции до 2-3 дней по ликвидным и адекватно оцененным объектам, таких маленьких сроков экспозиции мы еще не лицезрели. Но повторюсь – это касается именно качественных, ликвидных и адекватно оцененных квартир. Все, что переоценено, уходит в долгую экспозицию, по таким объектам даже нет звонков», – добавляет Дымова.

За исключением нехватки предложения Предложение, в лингвистике — единица человеческой речи, вторичный рынок «потрепали» банки, которые не только постепенно поднимают ставки, но и ужесточают потребности к заемщикам.

«Ужесточение андеррайтинга – это следствие локдауна, когда ряд предприятий вынуждены были временно остановить работу, в результате чего часть сотрудников лишилась привычного уровня дохода. Прежде вообще всего, это касается потенциальных заемщиков, занятых в сферах, наиболее подверженных влиянию ограничительных мер (услуги, торговля, общепит и остальные). Имеет значение и рост ставок по кредитам, из-за чего выплачивать ипотеку становится труднее, а ежемесячный платеж увеличивается», – комментирует ситуацию Кирюхина.

Сам локдаун тоже сказался на вторичном рынке, хотя и не фатально.

Закрытие МФЦ воздействовало в первую очередь на подготовку к сделке: да, альтернативно получить выписки из разных документов можно в электронном виде, но у части людей нет этого личного кабинета, который тоже можно открыть только лишь в МФЦ, комментирует ситуацию Дымова. То же касается справок ПНД/НД. Кроме того, все эти документы нужны для ипотеки и для дистанционных операций и для банка, и для нотариуса. «И если локдаун продлится, то увеличится срок подготовки сделки и станет более ресурсозатратным», – пеняет она.

В целом до конца года стагнация вторичного рынка продолжится, уверена Кирюхина. За счет того, что в секторе много альтернативных сделок, а доплата при покупке новой квартиры, как правило, меньше, чем на первичном рынке. То есть рост сверхключевой ставки и удорожание ипотеки окажет меньшее влияние на «вторичку», чем на новостройки топоним. Одновременно будет возрастать число тех, кто предлагает скидки добровольное, одностороннее снижение стоимости товара (услуги) продавцом (поставщиком услуги) от первоначальной стоимости товара (услуги), преимущественно через торг, полагает эксперт.

В части прогнозов до конца года специалисты единодушны с коллегами из сферы новостроек: локдаун и инфляция страшны, ключевая ставка еще страшнее, но нужно надеяться на лучшее.