«Жить как на иголках». Стоит ли покупать проданное за долги жилье — Недвижимость

Покупка залоговой квартиры с аукциона часто таит в себе массу неприятных сюрпризов — от выселения предыдущего собственника, погашения его долгов за ЖКУ до устранения технических недочетов, о которых до продажи было неизвестно. К тому же сделки действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, заключенные в рамках дела о банкротстве, могут быть аннулированы. Потому перед тем, как принять решение о покупке банкротного жилья по привлекательной цене количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара, принципиально решить для себя — стоит ли игра свеч, советуют эксперты, опрошенные агентством «Прайм».Взломать систему. Как получить бесплатное жилище от государства

По информации экспертов рынка недвижимости, в мае спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени на банкротные квартиры в Москве резко вырос к уровням прошедшего года. Причиной стал значительный рост цен на жилье, а также популяризация площадок, которые ведут торговлю такими лотами, и где можно купить залоговую квартиру с дисконтом до 30 процентов от рыночной цены.

Священные МЕТРЫ ПО ХОРОШЕЙ ЦЕНЕ

Несмотря на сложную экономическую ситуацию и падение доходов у населения, спрос на жилище в крупных городах продолжает расти. А с ростом спроса растет и цена за квадратный метр, молвят эксперты.

Неуверенные в надежности финансовых инструментов люди стараются вложить накопленные средства в ликвидное жилище. «Застройщики чутко держат руку на пульсе спроса и повышают цены постепенно, но с завидным упорством. Вот и отыскивают люди различные варианты для того, чтобы приобрести заветные метры по цене ниже рыночной», — объясняет заслуженный юрист России Иван Соловьев.

Один из вариантов — покупка так именуемых банкротных, то есть залоговых квартир. Растет число площадок, где предлагают жилье с дисконтом экономический термин, в буквальном переводе с английского означает скидка, вычет, разница от 5 до 20 процентов от рыночной цены, но владеющее определенными «правовыми неудобствами» для нового собственника.

МИНУСЫ НАЛИЦО

Единственный плюс покупки таковой недвижимости — это цена ниже рынка, убежден Соловьев русская фамилия, занимающая 12-е место в списке общерусских фамилий, а также топоним. Большинство таких объектов принадлежат финансово-кредитных учреждениям.

А вот что касается минусов, важно понимать, что вы приобретаете жилье в рамках дела о банкротстве.

«Совершенно ВСЕ сделки, заключенные в рамках рамка (др.-греч этого производства, могут быть аннулированы в течение 3-х лет. И есть такие схемы, когда сделки по реализации недвижимого имущества разворачиваются назад — и тут все опасности несет покупатель человек (в т. ч. физическое лицо) или организация (в т. ч. юридическое лицо), осуществляющее оплату деньгами (или иным способом; см. бартер) и являющееся приобретателем товара или услуги«, — указывает юрист.

В зависимости от схемы сделки, скорее вообще всего, вам придется авансировать совершенно незнакомого человека на довольно крупную сумму (чем больше сумма долга по ипотеке, тем больше дисконт).

«За исключением того, жилье также может быть возвращено в конкурсную массу в рамках двухсторонней реституции или при нарушении порядка очередности погашения долгов», — поясняет Соловьев.

Нередко бывший хозяин не может смириться с потерей квартиры и обращается с исковым заявлением в суд с целью обжаловать и отменить результаты аукционной реализации. И если там будут обнаружены «даже минимальные нарушения», то сделка вполне может быть отмена.

По словам профессионала, необходимо убедиться и в том, что все предыдущие, зарегистрированные в квартире лица оттуда выписаны, что погашены все долги по коммунальным платежам, и не было людей, проживавших там по договору социального найма (если жилье принадлежало организации и предоставлялось работнику, то лишить его права на проживание можно, лишь предоставив ему другое жилье).

В ряде случаев покупателю приходится идти в суд с иском о выселении из квартиры предшествующего собственника Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеются полномочия на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. «Сам процесс выселения может занять длительный срок, поскольку ответчик может сознательно затягивать рассмотрение дела в верховном суде первой инстанции, обжаловать решение только ради того, чтобы затянуть вступление в силу решения суда, злоупотреблять правами на шаге исполнения судебного акта. Поэтому при покупке квартиры важно по возможности уточнять, проживает ли в ней на момент реализации предыдущий собственник или члены его семьи», — советует старший юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Елизавета Молоснова.

За исключением того, у жилья Жильё — традиционное сооружение (постройка) или природное укрытие, приспособленное для обитания человека (семьи, нескольких семей) и некоторых животных могут быть скрытые дефекты, о которых добросовестный покупатель не будет ознакомлен, ведь подробно ознакомиться с помещением он не всегда может. «В целом же пониженная ликвидность такового имущества налицо, и что может произойти в период между заключением предварительного и основного договоров купли-продажи — одному Богу понятно», — полагает Соловьев.

НЕ СОВЕРШИТЬ ОШИБКУ

Квартиры граждан, признанных банкротами, реализуемые на торгах, пользуются спросом — потенциальных покупателей привлекает возможность сэкономить до 25-30% от себестоимости недвижимости. Однако, чтобы не совершить ошибок и купить действительно хороший лот, требуются довольно серьезные компетенции и глубокое понимание рынка недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.Россияне будут очень быстро банкротиться

«Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы такой покупки, ведь доставшиеся «по наследию» проблемы могут полностью нивелировать полученный дисконт», — отмечает она.

Так, перед участием в аукционе эксперт рекомендует изучить аналогичные предложения, потенциальную ликвидность приобретаемой квартиры, а также сформировать стратегию поведения.

Чтобы избежать переплаты, эксперт специалист проводящий экспертизу, то есть приглашённое или нанимаемое лицо для выдачи квалифицированного заключения или суждения по вопросу, рассматриваемому или решаемому другими людьми, менее компетентными в данной области рекомендует установить для себя максимально возможную стоимость квартиры: для инвестиционно привлекательных объектов она составляет порядка 5-10% выше прайса, для неликвидных — на 10% ниже.

Себестоимость квартир, реализуемых в рамках процедур банкротства, а также «ипотечных» квартир, в отношении которых банки направили взыскание, а затем выставили на продажу, нередко ниже рыночной. В то же время именно заниженная стоимость в перспективе может стать причиной, по которой покупатель утратит квартиру, продолжает Молоснова.

К примеру, если у банка отозвали лицензию буквально через год после продажи «ипотечной» квартиры, есть риск, что конкурсный управляющий банка (Агентство страхования вкладов) может подать в суд заявление о признании контракта купли-продажи квартиры недействительным.

«Одним из оснований для признания договора недействительным может являться отсутствие равноценного встречного предоставления, другими словами — заниженная цена квартиры. Тогда покупателю необходимо будет доказывать, что с учетом всех недочетов квартиры один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома (плохое техническое состояние, наличие жильцов и др.) цена была равноценной», — гласит юрист.

НЕПРИЯТНЫЕ СЮРПРИЗЫ
Покупателям залоговых квартир нередко приходится решать проблемы c выселением предшествующего собственника, погашением долгов за ЖКУ и устранением технических недостатков — будь то несогласованные перепланировки или следы от «вырванной с корнем» электротехники.Стало понятно, какое жилье по карману россиянам

Состояние квартиры к моменту ее реализации может быть «столь плачевным, что вся экономия будет нивелирована стоимостью капитального ремонта», уверяет риелтор, основатель агентства недвижимости вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.

«Встречаются квартиры, в которых срезаны батареи, выштроблена проводка из стенок, приведены в негодность все инженерные системы», — говорит он.

Особенно важно десять раз подумать, если это не квартира на перепродажу, а будущий дом для семьи. В этом случае риелтор рекомендует точно не связываться с негативом, так или иначе сопутствующим покупке «банкротной» квартиры.

«В общем, абсолютно каждый решает для себя сам: сэкономить и ждать возможных проблем или действовать по обычной, а потому и безопасной схеме», — подытожил Соловьев.