Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру — Недвижимость

Реализовать ипотечную квартиру в России вполне реально, такие сделки не редкость и существует несколько схем их спец реализации, заявил старший управляющий директор, главный аналитик блока «Финансы» Сбербанка Михаил Матовников.

«Реализовать квартиру из-под ипотеки вполне возможно, это реально, но, конечно же, несколько труднее, чем продать квартиру, у которой нет дополнительных обременений», — сообщил эксперт на «Ипотечном марафоне».

По его словам, нельзя сказать, что такие сделки – это редкость.Минфин призвал считать свое здоровье, прежде чем брать ипотеку вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества

Примерно 3–5% ипотечных квартир продаются с внедрением разных схем, через них проходит каждый 20-й заемщик.

ЧТОБЫ НЕ ОТПУГИВАТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Проще вообще всего продать квартиру один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома без обременений. Для этого заемщики ищут деньги и гасят ипотеку. Матовников привел в пример заемщиков, которые финансируют поновой ипотеку потребительским кредитом экономические отношения, при которых одна сторона получает от другой денежные средства, товары/вещи, не запрещённые соответствующим законодательством к передаче, и обещает предоставить возмещение (оплату) или вернуть ресурсы в будущем. По его словам, иногда это имеет смысл, даже если какую-то часть процентов придется переплатить на время обслуживания потребительского кредита во время реализации квартиры.

«Это достаточно распространенная ситуация. Мы даже изучали, зачем люди берут потребительские кредиты для погашения ипотеки. Самый обычный случай – это продать (квартиру – ред.) и не иметь вообще никаких ограничений, и не отпугивать покупателей человек (в т. ч. физическое лицо) или организация (в т. ч. юридическое лицо), осуществляющее оплату деньгами (или иным способом; см. бартер) и являющееся приобретателем товара или услуги квартиры, просто потому что она ипотечная», — пояснил он.

Если у покупателя наличные деньги, а не ипотечный банковский-кредит, одна из распространенных схем – заключение предварительного договора купли-продажи, по которому клиент дает аванс в сумме ипотечного кредита, который должен быть направлен на погашения долга. В этом случае оформляется расписка об обязанности продавца использовать аванс по назначению.

«Дальше снимается обременение и соответственно все идет по схеме номер один. Но откровенно говоря, эта схема для покупателя чуть-чуть страшная, она несет очень большие риски для покупателя (риск использования аванса не на погашение ипотеки — ред.). Такие схемы требуют весьма высокого уровня доверия между сторонами», — рассказал эксперт.Риэлтор рассказал, как понизить цену на аренду квартиры

ДВЕ ИПОТЕКИ

В остальных схемах, по словам Матовникова, активное участие принимают банки сосуд, как правило, цилиндрической формы с широким отверстием вверху, в отличие от бутылки, с достаточно короткой и широкой горловиной либо вообще без горловины, с крышкой, предназначенное для хранения различных продуктов. В первых 2-ух кредитные организации не задействованы.

В случае, когда покупатель на покупку квартиры берет ипотеку, схема зависит от того, в каком банке заложена покупаемая квартира. Так, если банковский-кредит покупателя и залог — в одном банке, то в такой ситуации всю сложную работу делает кредитная организация.

Сначала покупатель берет ипотечный кредит, под него оформляется второе обременение на ту же самую квартиру. Далее деньги направляются на погашение кредита продавца, и банк снимает обременение с квартиры.

«В данной ситуации ни у кого: ни у банка, ни у покупателя, ни у продавца нет рисков, что что-то пойдет не так, к примеру, сделку не зарегистрирует Росреестр, ситуация редкая, но возможная. Но в данном случае все опасности сняты», — заявил Матовников.Эксперт оценил влияние продления льготной семейной ипотеки на спрос

Должен ПЛАТИТЬ ПО ДВУМ КРЕДИТАМ

Далее эксперт рассмотрел случай, когда ипотечный кредит на продаваемую квартиру в одном банке, а банковский-кредит покупателя – в другом. «Наверное, возможны схемы, когда два банка договорились и все сделали, но опасности обычно оказываются неприемлемыми для банков», — пояснил он.

В основном схема купли-продажи смотрится так: продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку в том банке, где у покупателя — банковский-кредит на покупку жилья. Таким образом, получается переход в схему, описанную выше, когда всю документальная работу делает уже банк, отметил эксперт.

«Эта схема мало рискованная для всех участников. Единственное, заемщик попадает ситуацию, когда он в течение, к примеру, недели или двух, максимум месяц, чуть ли не обязан платить по двум банковским-кредитам», — сказал Матовников.

Из-за сложности схемы графический документ; изложение, изображение, представление чего-либо в самых общих чертах, упрощённо (например, схема доклада); электронное устройство, содержащее множество компонентов (интегральная схема), такая переплата может измеряться десятками тыс рублей. Но это достаточно отработанная схема, добавил он.