В 3-ем квартале 2026 года российские торговые центры значительно снизили основные арендные ставки для магазинов детских продуктов: до 0−8 тыс. руб. за кв. м в год, для магазинов электроники — до 0−12 тыс., а для ресторанов — до 0−45 тыс.
Коммерческий гендиректор Union Group Retail Ирада Алиева отметила, что девелоперы все чаще применяют гибкие модели аренды. Это включает в себя привязку платежей к товарообороту или покрытию эксплуатационных расходов (на профобслуживание, содержание и обеспечение бесперебойной работы объектов).
Тем не менее, на этом фоне инвестиционная себестоимость объектов снижается, а возможности для их реконцепции (изменение стратегии и внутреннего наполнения коммерческих объектов) становятся ограниченными на фоне больших кредитных ставок, предостерегает старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева.
Согласно расчетам организации, объем строительства новых торговых центров с января по сентябрь 2026 года сократился по сопоставлению с аналогичным периодом 2025 года на 45%, достигнув 193,5 тыс. кв. м.
Изменения в подходах к торговле затрагивают не только лишь российский рынок. Торговые центры в США на протяжении последних двадцати лет активно закрывались. На пике в 1980-х годах в стране было более 2,5 тыс. закрытых моллов, а сегодня, по различным оценкам, осталось от 700 до 1,2 тыс. объектов.
Данные Бюро переписи населения США демонстрируют, что с января 2001 года по сентябрь 2024 года продажи в универмагах сократились более чем в 1,8 раза — до $10,84 млрд. Некие предприниматели приняли довольно необычное решение: девелоперы начали заполнять пустующие площади моллов квартирами.
В Китае предприниматели также активно ищут альтернативы традиционным моделям, несмотря на снижение, согласно отчету Daxue Consulting, толики рынка онлайн-покупок с 27,6% в 2023 году до 26,1% в 2025 году.
Большие городские торговые центры в стране уже конкурируют не только за местных покупателей, но и за туристов, что просит адаптации моллов, например, для выставок, садов и инсталляций. Привлечение любителей активного отдыха и спорта также становится серьезным фактором.
Вице-президент и председатель комитета по коммерческой недвижимости РАЭРР Алексей Блюмкин растолковал в разговоре с «СП», что арендаторы торговых центров всегда стараются добиться для себя более выгодных условий.
— Если ставка аренды зафиксирована в договоре, то в абсолютно любой момент можно инициировать переговоры с ТЦ и попросить скидку.
Тем не менее, такая скидка является временным решением, так как даже в таком случае это не будет пересмотром договора аренды. Решение арендатора может быть обосновано плохими продажами или снижением потока посетителей в торговом центре.
Поэтому наиболее честная схема подразумевает выплату арендатором процента от своего оборота. То есть такие компании могут использовать в собственных договорах «фикс» (фиксированную гарантированную часть) плюс процент. Если продажи свалятся, то и платить ТЦ можно будет меньше.
«СП»: С чем связана перестройка рынка торговых центров?
— Глобальные трудности на рынке торговых центров связаны с тем, что люди начали больше совершать покупки онлайн. Маркетплейсы предлагают более низкие цены, широкий ассортимент и мгновенную доставку.
Таким образом, страдают арендаторы, предлагающие в ТЦ те же товары, что доступны на маркетплейсах, но по более высочайшей цене. Если ТЦ не желает их сохранять, он просто заменит их другим арендатором.
Если арендатор все-же остается необходимым, центр предложит скидку, установив более низкую арендную ставку. Однако ТЦ может поместить его в ротацию. Если появится новый арендатор, старенький может потерять договор, если первый не справляется.
«СП»: Как ТЦ адаптируют личную стратегию в ответ на современные вызовы?
— В рамках долгосрочного планирования ТЦ добавляют в портфель съемщиков компании, которые занимаются не продажей товаров, а предоставлением услуг: от спорта до развлечений. То есть ТЦ предлагают площади тем, кто предоставляет продукты, которые нельзя приобрести онлайн.
Существуют также компании, которые успешно развивают параллельно офлайн- и онлайн-сети. Речь идет об омниканальной торговле, которой занимается, к примеру, Hoff. Для таковой компании неважно, в каком формате потребитель совершит покупку, главное, что это произойдет в одном из магазинов фирмы.
Но в целом многие продукты, даже мебель, люди предпочитают покупать преимущественно онлайн. Это происходит также из-за сберегательной модели употребления: граждане становятся более внимательными к ценам.
«СП»: Будут ли торговые центры считать в стратегиях кинотеатры и фудкорты?
— Кинотеатры потеряли значительную часть собственной аудитории после ухода западного контента, но по-прежнему остаются социальным центром. Людям нужно общение, они не могут вечно сидеть в интернете.
Фудкорты также продолжают оставаться выгодными объектами. Однако они сталкиваются с другим вызовом — ростом сферы готовой еды. Федеральные спец сети, которые ранее продавали только отдельные продукты, в основном ингредиенты для домашнего приготовления, теперь энергично реализуют готовую продукцию.
Это затронуло даже кофе, который можно приобрести в обычных продуктовых магазинах, а не только лишь в кафе. Все это активно конкурирует с фастфудом.
Некоторые компании справляются с этим, предлагая прибыльные предложения, но ряду ресторанов быстрого питания, которые не предлагают наилучшие варианты, становится труднее. Тем не менее, рестораны с хорошей атмосферой и кухней продолжают процветать.
«СП»: Стоит ли считать мировой опыт в этой тенденции?
— В подавляющем большинстве стран мира нет такового количества пунктов выдачи заказов, как в России (только за последний год их число возросло на 45%, до более 226 тыс. — «СП»). В Европе и США есть курьерские службы доставки, но они дороги. В РФ потребитель может бесплатно получить товары рядом с домом или даже у подъезда.
«СП»: Будет ли потребителям и бизнесам выгоден массовый переход ТЦ от продуктов к услугам?
— Потребителям это выгодно, а торговым центрам — нет, так как тот же fashion-сегмент (магазины и бутики, предлагающие одежду, обувь, аксессуары и декорации — «СП») приносил больше дохода. Это усложняет бизнес-модель большинства ТЦ.
Безусловно, есть уникальные центры, где дела идут отлично, но их очень мало. Кроме того, бизнес сталкивается с повышением налоговой нагрузки (к примеру, с 1 января 2026 года увеличилась основная ставка НДС с 20% до 22% — «СП»), что также принуждает просить у ТЦ дополнительные скидки.