Известный новосибирский брокер рынка недвижимости, основатель организации Nazarov & Partners Александр Назаров запустил цикл круглых столов, в ходе которых участники рынка подвергают анализу ситуацию на разных его сегментах. Первый был посвящен офисам. Второй — по ситуации одноактность и неповторимость возникновения множества событий, стечения всех жизненных обстоятельств и положений, открывающихся восприятию и деятельности человека со складской недвижимостью, третий — по загородному жилище.
Резкие зигзаги спроса
Руководитель проекта «Соловьи» Олег Килин считает, что минувший 2021 год был годом посетителя, так как спрос простимулировала льготная ипотека. Это, а также повышение стоимости стройматериалов, стало причиной роста цены квадратного метра.
— Древесная порода, к примеру, подорожала на 100%, поэтому в сегменте ИЖС многие застройщики пошли в кирпич и бетон, — констатирует эксперт. — К концу 2021 года рынок совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами начал осязаемо сжиматься, так как банки стали более пристально рассматривать заемщиков. В январе 2022 года строители опять ощутили высокую активность покупателей, глобальный всплеск был в феврале-марте: люди реализовывали полученные кредитные решения — и готовые объекты просто-напросто сметались.
По словам председателя совета директоров ООО «Дар» поселка «Березки» Екатерины Толкачевой, в марте компания может означать: Компания (фр. compagnie) — название формирования, в России ей соответствует рота (пример, Лейб-компания) также фиксировала ажиотажный спрос на покупку пригородной недвижимости. У большей части клиентов были готовые ипотечные решения, и они стремились закрыть сделки по стареньким ставкам.
— С 2020 года рынок малоэтажного строительства в принципе развивается гораздо лучше, чем многоэтажка. В 2020 году хорошей рекламой для рынка стала сельская ипотека. Сейчас тренд формирует высокая потребность людей в психическом комфорте, так как жизнь за городом более спокойная, — поясняет она.
Брокер по недвижимости премиум сегмента ГК «Жилфонд» Юлия Игнатенко согласна, что операций по купле-продаже недвижимости в марте было много, и для риэлтеров минувший месяц был плодотворным.
О резком росте спроса с 28 февраля молвят и в «Газпромбанке». Начальник Центра ипотечного кредитования «Газпромбанк» Кирилл Толстихин поясняет, что даже те клиенты, которые разглядывали возможность покупки жилья на вторичном рынке, быстро переориентировались на первичку и пошли к застройщикам, потом появилось предложение по вкладам с высочайшими процентами. Эти депозиты оттянули на себя часть денег, что могла бы пойти в недвижимость.
— Если раньше у нас в кредитных решениях по ипотеке 30% приходились на первичный рынок и 70% — на вторичный, то в марте 95% занимали сделки от застройщиков по договорам долевого участки и купли-продажи, — гласит он.
Руководитель КП LOKIS Константин Борисенко сообщил, что последние две недели марта продажи на второй очереди спецпроекта компании остановились. Он объяснил это совокупностью факторов.
— Во-первых, сегодня люди ищут готовые объекты для вложения инвестиций. Ранее многие рассматривали покупку земельных участков без застройки в качестве сохранения денежных средств. Сейчас предпочитают готовые квартиры, дома ДОМ, DOM может означать: Дом — место проживания, жилище; также любое здание или комплекс зданий и валюту, — комментирует он. — Во 2-х, инвесторы стали осторожнее, и теперь при покупке земельного участка они хотят видеть уже подведенную к нему инфраструктуру: коммуникации и дороги. Мы говорим, что до 2024 все будет все изготовлено по фиксированной цене, так как работы и материалы российского производства, но покупатель перестал этому верить, и мы понимаем собственного клиента. Сейчас наш партнер рассматривает варианты строительства коммуникаций за счет собственных или привлеченных средств. Ранее на это направлялись средства покупателей земляных участков.
На этой неделе, по словам Константина Борисенко, снова пошли запросы, люди общественное существо, обладающее разумом и сознанием, субъект общественно-исторической деятельности и культуры, относящийся к виду Человек разумный записываются на просмотры, но новейших сделок пока нет. При этом он подчеркнул, что компания ничего не меняла в рекламной политике и ценообразовании, не поднимала цены, так как не поддерживает панические эпопеи.
Коммерческий директор ГК One Company Алексей Сержанов сообщил, что в компании недавно стартовали два новых проекта: в Новосибирске и Подмосковье. В целом в ассортименте организации разные виды малоэтажного жилья, а также земельные участки.
— Последние события серьезно сместили спрос. Если ранее покупки совершались на уровне котлована, то в феврале-марте все переключились на объекты Объект — философская категория, выражающая нечто, на что направлена практическая или познавательная деятельность субъекта (наблюдателя) с готовностью 80-100%. Часть застройщиков приостановили реализации, часть повысили цены, пытаясь компенсировать возросшую себестоимость, — констатировал он.
При этом Сержанов выделил, что за месяц в работе было около 1,5 тысячи заявок, то есть падения спроса это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени в марте компания не ощутила.
На данный момент, по оценке Олега Килина, наступает время застройщика. По его наблюдению, строительные компании начали придерживать собственные объекты, поясняя, что вернутся к их продаже месяца через три, когда будет понятная ситуация на рынке. Никто не желает остаться с фантиками.
Самый уязвимый
На сегменте ИЖС эконом-класса в настоящий момент в основном наблюдается затишье.
Вице-президент «Ассоциации низкоэтажного домостроения» (АМИД) Павел Преображенский отмечает, что покупатели, которые еще в ноябре заключали предварительные договоры со строй или инженерными бригадами, выплачивали авансы, чтобы зафиксировать квалифицированных исполнителей на своих объектах, последние 1-1,5 месяца внесистемная единица измерения времени, связанная с обращением Луны вокруг Земли откладывают договоры.
— Мы видим, что основной потребитель услуг переложил деятельность на конец лета, понимая, что инженерные и строительные работы успеет выполнит до конца года, — констатирует он. — Все желают посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация. Надеются, что устаканится логистика, доллар пойдет вниз — и стоимость изменится. Сейчас многие начали обращать внимание на то, что на складах поставщиков заканчиваются качественные материалы, а себестоимость новых повышается.
Директор ООО «Океан-Сиб» Дмитрий Заблоцкий считает, что по квалифицированным специалистам, которые подписали договоры до осени, заказчики договоры не разрывают. По неквалифицированным бригадам ситуация хуже. Люди отменяют стройки, но это почаще всего это касается ИЖС эконом-сегмента. В среднем и среднем топоним+ ситуация более стабильная.
Директор ООО «Макромир» Игорь Зеленский также считает, что отменяют строительство покупатели низкоэтажного жилья ниже среднего класса (до 10 млн рублей) и не только потому, что отказались от этой идеи.
— Рынок низкоэтажного строительства в последнее время сильно изменился. Раньше свой загородный дом имели люди с доходом выше среднего. На данный момент для покупки дома можно продать двух-трехкомнатную квартиру в центральных районах города. Но сделки по продаже вторички встали, а посреди данной категории покупателей мало тех, кто делает покупку за наличные деньги, — поясняет он. — Из-за низкой денежной грамотности люди расторгают предварительные договоры, сделки разваливаются, новые покупки не совершаются. Переломить данный тренд удается только за счет кропотливой работы с клиентами.
Алексей Сержанов относит к эконом-сегменту в Новосибирске дома со средним чеком 3,9 млн рублей, в новеньком проекте компании речь идет о среднем чеке до 10 млн рублей. В Подмосковье средний чек до последних событий был около 10 млн рублей, а на данный момент — 12-14 млн, но земельные участки слово, имеющее несколько значений в Подмосковье в два раза меньше, чем в Новосибирске.
В «Березках» средний чек по домам составляет около 4,5 млн. Основную ставку компания делает на таунхаусы и льготную ипотеку. На ипотечные сделки приходятся 60-70% от общего объема.
Практически спокойно
Никакого влияния нынешнего кризиса не почувствовали в поселках элитной недвижимости. Константин Борисенко уточнил, что КП LOKIS относится к дорогому сектору, где стоимость только земельного участка 10 соток с коммуникациями варьируется от 5 млн до 7,5 млн рублей.
— Основная масса покупателей 1-ой очереди — 40 участков — имела на руках деньги для покупки земли. Около 50% клиентов в 1-ой очереди начали и продолжают строится. Никто не обращался с вопросами, — поясняет он.
Павел Преображенский также объяснил, что в сегменте часть чего-либо дорогого жилья нет никаких остановок. Речь идет об объектах площадью от 300 кв. м с начинкой «умный дом», который будет обслуживать управляющая компания коттеджного поселка.
— Никого не стращают цены количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. Как планировали, так и работаем, хотя логистика сейчас сильно нарушена, умудряемся искать остатки в других городках и везти в Новосибирск, — говорит он. — В «премиуме» все достаточно позитивно. Люди с достатком выше среднего спокойнее воспринимают ситуацию, понимают, что подорожание безизбежно, у них есть валюта, которую можно обменять и купить материалы в моменте, не получив подорожание.
При этом он также отметил, что в последний месяц и в «элитке» речь идет о покупке конкретно готовых домов. До этого 50% сделки приходились на готовые, 50% — на строящиеся объекты. Доля ипотеки вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества в сделках занимает от 30% до 50%.
В то же время Юлия Игнатенко докладывает: как брокер столкнулась с развалом сделок и в дорогом сегменте. Она поясняет, что люди, проживающие за границей и владеющие недвижимостью в районе, пересчитали, сколько получат по сделке действия дееспособных граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в валюте, и решили, что цена их не устраивает. Кто-то в итоге скорректировал — повысил цены, кто-то снял объект с реализации, решив подождать.
Руководитель отдела элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова также объясняет, что часть собственников отказывается от сделок, чтобы подождать стабилизации ситуации.
— Часть клиентов переезжает в Сочи, Москву, С-Петербург и продает в Новосибирске свои загородные дома. Они понимают, что сейчас не выручат ту сумму, которая нужна, чтобы на новеньком месте обеспечить себе привычный жизненный комфорт, — поясняет она. — В результате сделки затягиваются, идут неизменные консультации с продавцами и покупателями.
В поисках альтернативы
Самой серьезной проблемой для загородного сегмента участники рынка окрестили ситуацию со стройматериалами.
— Некоторые позиции, например, импортные краски, с российского рынка ушли вообще. В древесных домах на покраску раньше нужно было 200 тысяч рублей, а сейчас выставляют смету в 500 тыс. Финская гибкая черепица исчезла из продажи. Думаю, что в данной ситуации дополнительный спрос получат российские компании, которые ранее находились на вторых ролях. Люди все равно будут искать и покупать аналоги, — гласит Дмитрий Заблоцкий. — С отделочными материалами будет сложнее. У кого-то застряла на границе итальянская плитка, у кого-либо интерьерная мебель, а без нее нельзя дальше продолжать отделочные работы.
При этом он напомнил, что проблема с ценами на строительном рынке началась не с февраля 2022 года, не из-за роста курса бакса и внешней политики, а гораздо раньше. Основной шок застройщики предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости и потребители пережили в 2021 году, когда из-за неосмотрительных решений российских политиков цены на металл и арматуры выросли кратно.
— Сейчас большинство поставщиков относятся к обстановке философски. Они подняли цены, но не сильно — и за счет этого на рынке сохраняется относительное спокойствие. Те компании, которые устраивают гонки по стоимости, ожидая дефицит, проигрывают — потребители очень эмоционально реагируют на такую динамику и ищут альтернативы, — объясняет Заблоцкий. — По серьезным инженерным компонентам прирост цен будет 30-50%, и назад они уже не откатятся. Это новая реальность.
Он также напомнил, что на федеральном уровне на деньках введено новое понятие — «параллельный импорт». В связи с этим вся продукция европейских брендов, которая ушла с рынка, скоро вернется через Казахстан, Китай и т.д., с учетом дополнительной логистики.
Участники рынка констатируют, что в этот раз кризисный переходный период — отрицания, смирения и приятия — сжался до нескольких дней. На данный момент все бегают и ищут, чем заменить европейские бренды. Разбираются в китайских аналогах, и, кстати, нередко выясняется, что они не ужаснее, чем у производителей из ЕС.
Штиль… Надолго?
Игорь Зеленский считает, что турбулентность на рынке загородной недвижимости продлится 2-3 месяца. Позже все встанет на свои места, люди начнут привыкать к новой реальности. По его словам, это показал опыт уже нескольких кризисов: 2008-2009 и 2015-2016 годов.
— Малоэтажка в любом случае презентабельна тем, что квадратный метр на этом сегменте в разы дешевле, чем в городском жилье жильё — традиционное сооружение (постройка) или природное укрытие, приспособленное для обитания человека (семьи, нескольких семей) и некоторых животных. До последних событий стоимость «квадрата» в секторе ниже среднего предложение составляла 50-60 тысяч рублей название современных валют России (российский рубль), Белоруссии (белорусский рубль), а также непризнанного государства Приднестровская Молдавская Республика (приднестровский рубль) с земельным участком. То есть, продав 2-3 комнатную квартиру, можно было приобрести дом до 100-120 кв. м с личным пространством. В сегменте выше среднего — подороже, —говорит он.
При этом эксперт признает, что такие «островки счастья» появляются там, где хорошо развита инфраструктура: дорожно-транспортная сеть, газ, электричество, социальные объекты.
— С другой стороны, к газу сегодня уже не так очень привязываются. По затратам расходы на газ и электричество сегодня плюс-минус одинаковые. Что касается социалки, то для семей, где есть дети школьного возраста, — это довольно серьезная проблема. Они чаще всего покупают загородное жилье как место для отдыха выходного дня, — поясняет он.
Екатерина Толкачева ждет снижения продаж в апреле, так как ажиотажный спрос в марте вымыл большую часть потенциальных апрельских операций. Кроме того, по ее словам, покупателям человек (в т. ч. физическое лицо) или организация (в т. ч. юридическое лицо), осуществляющее оплату деньгами (или иным способом; см. бартер) и являющееся приобретателем товара или услуги нужно адаптироваться к новым ставкам по ипотеке.
— Я считаю, что спрос на пригородное жилье просядет меньше, чем на городское. Дело в том, что заграница для россиян сейчас закрыта, многие будут находить загородные дачи. Кроме того, семьи растут, растет потребность в дополнительной жилой площади, а за городом данный вопрос решить дешевле, чем в городе, — рассуждает она. — Конечно, здесь многое будет зависеть от наличия в поселке или рядом с ним нужной инфраструктуры, в том числе социальной.
В «Газпромбанке» также не исключают, что в ближайшее время на рынке загородной недвижимости будет наблюдаться сокращение спроса, так как с 1 апреля вступили в деяние новые ставки по льготной госпрограмме и программе «Семейная ипотека». По словам Кирилла Толстихина, новые инвестиции на рынок недвижимости могут придти в начале мая, после того как закончится срок дорогих банковских вкладов, на которых граждане размещали собственные средства. Куда они пойдут — на подешевевший вторичный рынок или в новостройки — пока прогнозировать сложно.
Алексей Сержанов уповает, что государство включит механизмы поддержки ипотеки на вторичном рынке, чтобы часть Часть — собственное подмножество; доля чего-либо этих денег возвратилось на рынок новостроек, в том числе в загородную недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Кроме того, по его оценке, застройщики малоэтажных объектов будут более энергично использовать инструмент рассрочки платежа.
Екатерина Толкачева считает, что на загородном сегменте жилья снижения цен не будет, так как все разработчики жестко завязаны на себестоимости объектов и никто не будет работать в убыток.
— Не исключаю, что по рынку будут какие-то локальные скидки, но рост себестоимости строительства не разрешает сделать этот процесс масштабным. К примеру, нам проще переждать, приостановить продажу проектов, но не уходить в минус, — гласит она. — Думаю, что многие застройщики сейчас будут дожидаться завершения спецоперации, смягчения санкционного давления. Ожидаю, что к лету рынок начнет оживать и двигаться. На его восстановление уйдет 1-2 года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима). Что касается нас, то мы строительство останавливать не собираемся и от собственных планов не отказываемся.
Олег Килин прогнозирует, что цены на загородную недвижимость к лету вырастут на 15-20%.