Выбор: есть или нет?
По данным 2ГИС, кол-во коворкингов, работающих на территории Новосибирска, за три года выросло почти в два раза. На 1 ноября 2019 года на рынке недвижимости города были 34 игрока этого формата, на 1 ноября 2020 года — 45, а на 1 ноября 2021-го — 58. В «Авито Недвижимость» отмечают, что Новосибирск находится на четвертом месте по кол-ву коворкингов в России. Впрочем, по версии сервиса, в городе их 37 общей площадью более 1500 кв. м.
— Популярность коворкингов в Новосибирске третий по численности населения город России обоснована высоким уровнем развития IT-сегмента, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. — За исключением того, в городе активно развивается малый бизнес, поэтому компактные офисные помещения пользуются наибольшим спросом. Вместе с увеличением спроса растет и цена аренды пространства.
Если в 2018 году в Новосибирске она составляла от 7000 до 11000 рублей, то сегодня, как правило, место в коворкинге обойдется в 11000-16000 рублей в месяц. По данным «Авито Недвижимости», в конце III квартала 2021-го энтузиазм к аренде помещений место, простор для чего-либо; квартира, жилье, жилище, покои, где кто-то проживает.В зданиях зрелищных предприятий, крытых рынков или спортивных сооружений помещение зального типа может составлять основной объём здания свободного назначения за год вырос на 36%. Одновременно на 20% стало больше предложений, а средняя себестоимость подорожала на 8,7% — с 600 до 652 рублей за кв. м. Для сравнения: спрос на аренду офисов в Новосибирске вырос на 20,7% по сопоставлению с прошлым годом. При этом количество предложений и средняя цена (640 рублей название современных валют России (российский рубль), Белоруссии (белорусский рубль), а также непризнанного государства Приднестровская Молдавская Республика (приднестровский рубль) за кв. м) в городе остались постоянными, однако за год средняя площадь офисов выросла на 6,1%.
Участники рынка новосибирской недвижимости, опрошенные Infopro54, оценивают коворкинги города довольно скептически. По словам доцента НГУЭУ, президента клуба управляющих бизнес-центрами Новосибирска Татьяны Гениберг, не так давно она детально изучала предложения на этом сегменте.
— Всплеск интереса к коворкингам в нашем городе был два-три года назад, но он прошел. Я проанализировала 14 коворкингов. В основном речь идет о маленьких, достаточно бедных по оснащению помещениях, во многих нет элементарного набора услуг, принтера, кофе-точки, — говорила она. — Есть коворкинги, где нет даже администратора. Тебе выдают ключи — и иди работай. Из оборудования там только стул и стол.
К увлекательным коворкингам эксперт отнесла площадку «Практик» («Простор») в «Сити-Центре», Business Lab на Чаплыгина.
— Структура бизнеса коворкинга в Новосибирске смотрится следующим образом: собственники недвижимости или предприниматели, которые взяли у них недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым в аренду, сдают помещения под коворкинг. Но сдаются они довольно сложно, и вскоре коворкинг сменяется обычной арендой офисов, — констатирует Гениберг. — К примеру, в Business Lab на данный момент нет возможности снять рабочее место, в «Сити-Центре» часть помещений перевели в обычную аренду. Был очень увлекательный промышленный коворкинг на пересечении улиц Ипподромской и Фрунзе, где промышленным инноваторам можно было сделать бывалые образцы своих разработок на 3D-принтере, но он закрылся. В итоге проще снять в аренду на длительный срок маленькое помещение.
Один из участников новосибирского рынка коворкингов на условиях анонимности прокомментировал ситуацию с точки зрения игрока. По его оценке, в Новосибирске на данный момент числятся около 60 коворкингов. Но большая часть из них либо не работает, либо по факту не является коворкингом.
— По сущности, на этих площадках поставлены столы, стулья, микроволновка, принтер, Wi-Fi. И все — работайте! Спрос на такие коворкинги вправду не очень высокий, — говорит собеседник редакции. — В то же время в Новосибирске, без учета Академгородка, на мой взор, есть 6 локаций, которые работают именно в таком формате может означать: «Практик», «Бюро», «1953», «Коворкинг НКЦ», «Е1», COWO British и новичок — PLASS.
По его словам, в основном это маленькие коворкинги, у каждого есть своя изюминка, а также слабые места, над которыми нужно работать.
— На мой взор, шикарный и хорошо организованный коворкинг — «Бюро». Но маленький. Он рассчитан всего на пару десятков рабочих мест в open-зоне, а на данный момент основной спрос идет не от одиночек-фрилансеров, а от корпората, которому нужны рабочие кабинеты, — говорит собеседник Infopro54. — С кабинетами рабочая комната в квартире, доме или другом помещении, предназначенная для письменных занятий, интеллектуальной работы, деловых приёмов; помещение, оборудованное для проведения специальных занятий, профессиональной работы (кабинет руководителя (например, Овальный кабинет), школьный кабинет, лингафонный кабинет, лечебный кабинет и так далее); помещение для хранения коллекций, зал или галерея, как правило, небольшие по размеру, в которых выставлена часть какой-либо коллекции (например, малые работают два коворкинга — «Практик» и PLASS. Но у «Практика» на данный момент многозначный термин раскуплены все кабинеты, по моей информации, осталось немного мест в open space. PLASS постепенно запускается. В «Бюро» тоже все распродано. В COWO British весьма красивые интерьеры, которые достались ему от ресторана, есть два кабинета, но у них хромает сервис.
По его словам, у посетителей коворкингов на данный момент на первое место Место — местоположение, расположение, нахождение, состояние, точка и так далее вышли сервис и обстановка, только потом человек общественное существо, обладающее разумом и сознанием, а также субъект общественно-исторической деятельности и культуры обращает внимание на стоимость аренды, место расположения и т. д.
Управляющий клубным кабинетом PLASS Константин Малахов также уверен, что спрос на услуги коворкинга в Новосибирске есть.
— Мы мониторили данный вопрос перед открытием. Сейчас к нам поступает много обращений на тестовый день, часть посетителей остается, часть молвят, что будут работать время от времени. Мы пока довольны результатами — все идет согласно бизнес-плану, — заявляет он.
А есть ли бизнес?
По словам Тимура Зайцева, рентабельность коворкингов и срок окупаемости напрямую зависят от их наполняемости. Так, маленькие по метражу пространства покрывают спрос лишь узкой целевой аудитории, в то время как коворкинги большей площади и формата имеют способности для эффективной организации рабочих мест разных сфер деятельности, а также, как правило, включают зоны отдыха и предоставляют более широкий диапазон услуг (наиболее востребованные, например, — кухня и вендинг, парковка, переговорная, конференц-зал, душевая, спортивный зал и даже детская комната), что делает условия аренды прибыльными и гибкими.
— Тем не менее, чтобы бизнес был рентабельным, необходимо перманентно привлекать новых арендаторов, поскольку формат коворкингов не подразумевает долгосрочной аренды, а значит, доход, в отличие от расходов, нестабилен, — поясняет он.
— С точки зрения рентабельности я не лицезрел в Новосибирске успешных примеров коворкинга. Эта бизнес-модель у нас не срабатывает, так как помещения оказываются не востребованы, — констатирует он.
Татьяна Гениберг также считает, что коворкинги в Новосибирске на данный момент сложно назвать сферой бизнеса.
— В начале 2021 года я была в Санкт-Петербурге и работала в местном коворкинге PAGE. Это девятиэтажное здание, полностью представляющее коворкинг, где оборудованы самые различные рабочие места: для индивидуальной работы, open space, места заседаний, конференций, площадки для работы в неформальной обстановке, кофе-зоны. Люди встречаются там, где им комфортно, и это интересный перспективный бизнес, построенный на хайпе, который растет по франшизе, — говорит Гениберг. — В Новосибирске, на мой взор, формат коворкингов не пошел, так как у нас в городе много недорогих офисных помещений, и людям проще снять в аренду эти площади, чем заморачиваться с коворкингом. Себестоимость места в коворкинге на день в среднем составляет около 1000 рублей. Второй момент — коворкинг представляет собою определенный уровень сервиса. Его нужно воспринимать как сферу бизнеса, в которую необходимо вкладывать деньги и ожидать, когда будет отдача. У нас в городе коворкинг — это попытка преобразовать не сдаваемые в аренду площади в узком смысле, площадь фигуры — численная характеристика, вводимая для определённого класса плоских геометрических фигур (исторически, для многоугольников, затем понятие было расширено на квадрируемые фигуры) и обладающая свойствами площади и быстро получать с них денежные средства. Предприниматели не рассматривают такие проекты как инвестиционные. Наконец, у нас в городе много кафе, и, по моим наблюдениям, люди употребляют их как коворкинги. Прийти в кафе, взять кофе и заниматься своими делами выходит дешевле, чем аренда места в коворкинге. Мало того, я знаю, что некие репетиторы даже встречаются с учениками в кафе и ведут там занятия. Этот формат нашел больший отклик у новосибирцев, чем коворкинг.
Участник рынка, пожелавший остаться неведомым, отметил, что стоимость аренды одного места в коворкинге в Новосибирске сегодня может варьироваться от 5000 до 13000-14000 рублей в месяц. В зависимости от того, что заходит в услуги коворкинга. К примеру, в ряде коворкингов есть душ, место для сна, кофе-зона, плюс они готовы дорабатывать собственные услуги по требованию посетителей.
— Эти вещи очень важны, так как создают атмосферу коворкинга. Это именно то преимущество, ради которого люди приходят в коворкинг. Не работают дома на кухне, где повсевременно мешают домочадцы, не в кофейне под косыми взглядами официантов и под шум болтовни с соседних столиков, который мешает сосредоточиться, — убежден он.
Григорий Якобсон отмечает, что у риэлторов коворкинги в Новосибирске были модными около года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима) назад. Это были отраслевые спецплощадки, дававшие возможность людям попробовать свои силы без поддержки агентств недвижимости, без обучения, квалификации. Почаще всего места в коворкингах арендовали агенты, которые не могли правильно организовать свою работу в коллективе, не желали обучаться, следовать инструкциям, и они ушли в «свободное плавание». Были коворкинги, где работали много оценщиков, страховщиков.
— На данный момент мы видим, что большая часть таких сотрудников вернулась на старые рабочие места, в компании. С одной стороны, такое нововведение не приняли клиенты, которым принципиально, чтобы за риэлтором стояло имя агентства недвижимости, которое несет ответственность за осуществляемые сделки, предоставляет госгарантии их легитимности. С другой — сами риэлторы все-таки поняли, что с таким же успехом они могут осуществлять свою деятельность из дома, из бар-кафе, — главное, чтобы был доступ к интернету и связь, — поясняет Якобсон. — Это вписывается в тренды совершенствования рынка. Знаю прецеденты, когда в Европе специалисты не просто назначают своим клиентам встречи в бар-кафе, но и указывают в своих визитках номер этого кафе. И это вполне нормально.
— Именно потому люди продолжают сидеть в кафешках. Правда, не знаю, насколько это выгодно кофейням и насколько самим людям комфортабельно работать на таких площадках, — рассуждает он. — Кроме того, большая часть коворкингов, которые появлялись в Новосибирске в прошлые годы, были очень топорными, и в итоге, к сожалению, испортили репутацию всему сегменту рынка. Коворкинг — это не просто-напросто офис, быстро переделанный под аренду рабочих мест, а очень хорошо продуманное и организованное пространство для работы, smart-офис. К примеру, чтобы достигнуть этого эффекта, я уже почти два месяца, можно сказать, живу на работе, и мы еще далеки от того результата, что в итоге желали бы получить, так как постоянно появляются нюансы, которые мы хотим улучшить. Ключевая задача коворкинга в том, чтобы человек пришел и сосредоточился конкретно на работе, не отвлекаясь ни на какие другие вопросы.
Нет потребителя?
Эксперты «Авито Недвижимости» предполагают, что в ближайшем будущем фаворитами рынка совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами коворкингов в России, как и сейчас, будут оставаться Москва и Санкт-Петербург. Сегмент продолжит развиваться и в больших региональных центрах (в том числе в Новосибирске и Красноярске), однако концептуальное развитие таких пространств сегодня приметно лишь в центральной части Часть — собственное подмножество; доля чего-либо, где появляются специализированные коворкинги для IT-компаний, различные творческих мастеров и даже парикмахеров.
— В регионах с начала пандемии также приметно усилился интерес к организации коворкингов со стороны девелоперов и собственников помещений, что говорит о скором расширении рынка. Тем не мение на данный момент основные клиенты коворкингов в России — фрилансеры и стартапы. Подавляющее большинство компаний подразумевает работу может означать: Работа — это выполнение действий во времени и пространстве с применением силы сотрудников в едином офисе фирмы, где не только удобнее формировать корпоративную дисциплину, но и лучше скооперировано взаимодействие с коллегами, проще наладить функционирование технических средств. Это говорит о том, что рост числа коворкингов в широком смысле — подход к организации труда людей с разной занятостью в общем пространстве; в узком — подобное пространство, коллективный офис (англ. coworking space) будет, быстрее всего, кратковременным, — констатирует Тимур Зайцев.
Григорий Якобсон не исключает, что в связи с развитием института самозанятых коворкинги могут заинтриговать эту категорию предпринимателей.
— Но главная цель нахождения в коворкинге — заработок. Если аренда будет съедать все денежные средства, которые человек заработает, работая на самого себя, то смысл в такой аренде форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику? Проще и выгоднее заниматься тем же самым дома или в бар-кафе, где будет более непринужденная и комфортная обстановка, — добавил он.
Татьяна Гениберг настроена еще более категорично. По ее словам, перспектив у рынка коворкинга в Новосибирске нет.
— В Новосибирске очень много вакантной офисной недвижимости, а у многих собственников, которые находятся в возрасте 40+, достаточно консервативное мышление. Их цель — получать денежные средства за сдачу в аренду недвижимости, но развивать ее, вкладываться в аренду, реконцепцию они не хотят, — констатирует эксперт. — Москва и С-Петербург пошли по другому пути. Там рынок недвижимости очень чутко реагирует на новые тренды. К примеру, на данный момент в этих городах крупный населённый пункт, жители которого заняты, как правило, не сельским хозяйством очень популярны ливинги — формат недвижимости, где вместе живут и работают люди, объединенные одной мыслью, сферой деятельности, образом жизни. В Новосибирск такие проекты если и придут, то очень нескоро — в силу консервативности рынка.
Константин Малахов докладывает, что основными клиентами коворкингов в Новосибирске являются айтишники, разработчики, но они в основном предпочитают арендовать кабинеты. В перечне клиентов Клиент (от лат. cliens, множ. clientes) — в Древнем Риме свободный гражданин, отдавшийся под покровительство патрона и находящийся от него в зависимости PLASS есть трейдеры, представители инорегиональных и международных компаний, предприниматели, работающие в сфере моды, торговли ГСМ, застройщики, фрилансеры, то есть отраслевой срез весьма разнообразен.
— На мой взгляд, у реальных игроков рынка коворкинга, которые действительно будут развивать этот формат, инвестировать средства в данный бизнес, перспективы в Новосибирске есть — и очень хорошие. Качественных офисов, оснащенных всем необходимым, в городке мало. Руководителям, которые арендуют обычные офисы, часто приходится самим отвлекаться на решение бытовых вопросов (поменять лампы, починить стулья, разобраться с отоплением, вентиляцией, водой и т. Д.), а не заниматься бизнесом, хотя конкретно руководитель является самым ценным для решения задач бизнеса деятельность, направленная на систематическое получение прибыли сотрудником. Для небольших компаний с точки зрения денег становится выгоднее снять кабинет в коворкинге, чем тащить на себе решение бытовых офисных вопросов, — объясняет Малахов. — Кроме того, за пандемию люди наелись удаленкой. Далеко не у всех есть вероятность создать отдельное рабочее место в квартире или сила воли не отвлекаться на бытовые мелочи. А отсутствие способности сменить обстановку «дом/работа» — часто приводит к тому, что у людей падает работоспособность, они выгорают. В коворкинге в рабочей среде, как правило, посетители успевают выполнить больше задач, трудятся более продуктивно.
Согласно данным интернациональной компании Regus, рынок коворкингов в России растет ежегодно на 25-30%, но во время первой волны пандемии, в конце весны 2020 года, наблюдалось существенное падение спроса на этот вид услуг результат (как правило, нематериальный) по меньшей мере одного действия, осуществлённого при взаимодействии поставщика и потребителя со стороны основных клиентов: фрилансеров и предпринимателей. Это поставило многие региональные коворкинги на грань выживания. Но не во всех регионах ограничения, вызванные пандемией, привели к кризису сегмента. В тех городах, где ощущается нехватка офисных площадей, спрос на коворкинг-пространства превосходит предложения.
По данным «Авито Недвижимости», в конце лета 2021 года в России спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени на рынке аренды офисной недвижимости за год вырос на 18% и на 7% превзошел показатели 2019 года. При этом и цены, и средняя площадь офисов или контора (нем выросли на 32% с 2019 года. Средняя себестоимость помещений свободного назначения на рынке купли-продажи по итогам II квартала текущего года составила 45868 руб./кв. м (+18% за год), а цены на приобретение кабинетов — на 24%, до 61995 руб./кв. м.