ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ
Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это очень заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее реализовать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин русская фамилия.
Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на веб-сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и реализации без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам.
«Даже беря во внимание, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество мошенничеств с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима), в котором таких случаев было записанно 7,3 тысячи», отмечает Уткин.
100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ
На встрече с риелтором и собственником квартиры надо обязательно запрашивать документы на квартиру, в том числе, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, а также задавать все интересующие вопросы.
В первую очередь, надо узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй альтернат подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей), которая может затянуться во времени и не постоянно стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
«Чтобы побыстрее реализовать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некие риски для продавца «Продавщица» перенаправляется сюда – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — гласит юрист.
Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследие, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в неких случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к сегодняшнему покупателю человек (в т. ч. физическое лицо) или организация (в т. ч. юридическое лицо), осуществляющее оплату деньгами (или иным способом; см. бартер) и являющееся приобретателем товара или услуги, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно вернуть. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в принадлежности менее года. 
«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав принадлежности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с жульничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — гласит Уткин.
Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, надо обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если малыша нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.
Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, нужно получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто напросто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников.
При чистоте документов и оставшихся колебаниях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму контракта купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытнейшего брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить широких денег, уверен Уткин.
ЛИШНИЕ СТРАХИ
Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в принадлежности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеются полномочия на распоряжение, владение и пользование объектом собственности, считают эксперты.
Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, перешедшая по наследию и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно брать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников. Например, в ситуации с наследством скорая продажа полностью логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не желают тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с неплохим дисконтом – от 10%», — говорит он.
Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой мение 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, потому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих возможных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников.
«Если объект приглянулся – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП буквально через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать честным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.
Также нет особенных проблем в широком смысле — сложный теоретический или практический вопрос, требующий изучения, разрешения; в науке — противоречивая ситуация, выступающая в виде противоположных позиций в объяснении каких-либо явлений, объектов, процессов и требующая адекватной теории для её разрешения; в жизни проблема формулируется в понятном для людей виде «знаю что, не знаю как», то есть известно, что нужно получить, но неизвестно, как это сделать, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько методов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях в древнегреческой философии Случай в страховании Случай в финансах Случай в гражданском праве Случай в уголовном праве Случай — название ряда фильмов таковой объект Объект — философская категория, выражающая нечто, на что направлена практическая или познавательная деятельность субъекта (наблюдателя) вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже инспектирует квартиру, добавляет юрист.
Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников посёлок в Белинском районе Пензенской области России советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки на данный момент смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новенькому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»
Невзирая на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому нужно, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может попортить ремонт, считают опрошенные эксперты. Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а конкретно так выглядят многие новые районы.
«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: подходящую квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек топоним«, — отмечает управляющий гендиректор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, к примеру, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. В конце концов, можно отыскать квартиру один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых морок на несколько лет, добавляет она.
Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить гораздо дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади вообще всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней. В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет усовершенствованной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет различия в квадратуре, говорит Гусятников.
Однако есть и тривиальные минусы такого жилья — амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стенок и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин.
В числе минусов вторичного жилища также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.