Правительство РФ готово субсидировать процентные ставки по кредитам застройщиков в рамках проектного финансирования в случае падения темпов продаж жилища. Кабмин опубликовал план первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого совершенствования экономики в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением коронавируса.
Одной из предусмотренных правительством мер является субсидирование банковских ставок по банковским-кредитам застройщиков. Минстрою и Минфину поручено к 15 апрелю приготовить соответствующие правительственные акты. Кроме того, Минстрою до 15 апреля доверено разработать проект федерального закона о временном неприменении потребности о включении строящихся многоквартирных домов в реестр проблемных в случае несоблюдения застройщиком сроков ввода или полугодовой задержки передачи жилища дольщикам.
КАРАНТИН ПРОТИВ ПРОДАЖ
Практически все собеседники агентства признаются, что понижения спроса сейчас не наблюдается, напротив, в последнее время произошел всплеск активности покупателей, во многом обусловленный колебаниями валют. При этом разработчики понимают, что это кратковременный всплеск, а в дальнейшем продажи могут снизиться.
«К значительному понижению вплоть до полной остановки продаж может привести введение полного карантина на передвижение людей», — опасается, в частности, исполнительный гендиректор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Самым серьезным образом на застройщиков и на рынок жилой недвижимости может оказать воздействие возможное ограничение для населения посещения МФЦ или частичное их закрытие, дополняет сотруднику директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян. «В случае приостановки деятельности функциональных центров встанут продажи новостроек. Это может привести к неисправимым последствиям для застройщиков, так как большинство объектов все ещё реализовывается без проектного финансирования», — объясняет он.
СКОЛЬКО СУБСИДИРОВАТЬ
Говоря о финансировании, застройщики в основном пеняют, что ставки по банковским кредитам сегодня обходятся в среднем в 10-12%. При этом имеются понижающие коэффициенты, используемые при хороших продажах и наполняемости эскроу-счетов, тем не мение, кредиты ложатся тяжелым бременем на застройщиков, учитывая актуальный цикл проекта. Например, средний показатель в 5-7%, о котором гласит Центробанк, достигается именно в течение этого цикла, замечает гендиректор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Нестабильность курса валют и прогнозы по увеличению инфляции приведут к росту себестоимости проектов, и понижение процентной нагрузки за счет субсидирования ставки будет играть серьезную роль стабилизирующего фактора в этой ситуации, считает денежный директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев. «По нашим оценкам, эффективно сдерживать рост себестоимости могло бы субсидирование ставок в размере от 3% до 5%», — гласит он.
Финансовый директор ГК «Гранель» Дмитрий Адушев полагает, что застройщиков может поддержать понижение стоимости проектного финансирования до 6% годовых.
«Представляется целесообразным субсидировать основную ставку (которая применяется к части задолженности выше суммы денежных средств на эскроу-счетах) в размере одной трети от ставки рефинансирования», — дополняет Цветов.
В пресс-службе группы «Идеал», отмечая, что субсидирование ставок по кредитам – одна из более эффективных мер, которая поможет как крупным застройщикам (предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости), так и средним, считают, что оптимальным может стать такое решение: ключевая ставка ЦБ РФ +2,5%, а превышение данной ставки субсидируется за счет государства.
ЛАЗЕЙКА ДЛЯ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ
Что касается временного неприменения требований о включении проблемных объектов в реестр, то данная квота также необходима, так как некоторые застройщики не смогут выполнить собственные обязательства в полной мере в связи с форс-мажорной ситуацией на рынке (эпидемия и экономические колебания), уверен Адушев.
Мера актуальна, но ее нужно рассматривать в совокупности с неприменением штрафных санкций за просрочку передачи квартир, добавляет Панкин. При этом он отмечает, что диспропорциональный перекос в последнее время в сторону увеличения прав членов долевого строительства по отношению к застройщикам повлек за собою развитие так называемого «потребительского терроризма» — злоупотребления своими правами.
В то же время управляющий службы заказчика группы компаний «Гарант БКЖС» Валентин Тарасов утверждает, что если отмену штрафов при просрочке (на срок менее 6 месяцев) при условии ввода объекта в этом году еще можно считать мерой помощи (карантин сотрудников, срыв поставок и т.п.), то временный мораторий на невключение объектов в список проблемных при просрочке более шести месяцев нецелесообразен. «Это лазейка для нерадивых застройщиков, которым подвернулся повод уйти от ответственности за срыв сроков и ошибки в собственных бизнес-моделях, откладывание оздоровления строительного рынка», — утверждает он.
«Исключить злоупотребление здесь будет сложно», — согласен президент группы ФСК Владимир Воронин.